2010/05/25
【文／范世華】
只要是房地產具有融資的功能條件，按照融資觀點來分析，利率的高低則是影響購屋資金成本的重要因素。
但是影響程度的大小究竟會有多少？
這可能在不同時期、不同條件的環境當中，會有不一樣的結果。
■ 房貸資金結構 影響本利關係
以往房價尚低，但利率水準卻處於高檔的時候，房貸的融資情況算是本金少、利息高，在分子、分母的關係之中，只要牽動一點點利率的變化，購屋資金成本的增、減幅度就會有劇烈的變化，因此對於房市就會有很大的影響。
不過在目前利率處於低檔的階段，貸款融資金額隨房價高昂的相對比例下更甚於以往，呈現本金高、利息低的結構，預期未來可能的升息對於房市的影響，相對在分子除以分母的變化幅度上，反映在房貸融資的還款本金與利息之結構上，其實並不會有太大的改變。
■ 利率風吹草動 左右房市心理層面
但是每當可能面臨升息的敏感時機，卻還是會引起一陣的宣然大波，民眾擔心影響房市所及之主因不單是資金成本的投資層面，消費者的心理層面更是關鍵。
由於台灣在過去處於艱困的時期，一直是處在一種長期高利的環境，使大家在經濟發展成熟之後，利率條件處於低檔的現階段時期，面對將來可能的升息，印象中好像又會使生活再回到艱困環境，心理總會存在著有一種不安的莫名恐懼而轉趨保守，這一種不安的情緒自然牽動著房地產市場走勢的影響力更甚。
■ 利率調升 房貸非「等倍數」增加
因為房貸長期還款之月付金結構，以目前市場房貸利率的條件，若升息一碼，借款人的月付金將會增加多少？
以20年期每100萬元計算，若利率為1.875％本息平均攤還之月付金正好為5,000元，利率調升息一碼成為2.125％，每期月付金為5,118元，僅增加118元，若升為2.5％之月付金則變為5,299元，即使升為3.5％之月付金成為5,800元，也不過增加800元，並非想像中的「等倍數」增加。
因此如果以一戶有房貸負擔的家庭，在利率調升一碼的情況下，和健保費調漲相較，可能還沒有比全家之人口數合計所增加的負擔還要重！
■ 利息補貼 不如健全整體房市
政府為補助弱勢，於住房政策上會提供一些優惠房貸的方案，這種美意在目前普通低利的環境下，其實並沒有多大的實質性幫助，因為就一般市場利率與政策性補貼貸款的利率相較，並非是8％與5％、或是5％與3％的差距，如果未來十年、二十年之利率水準已不可能再回到5％、8％的條件，那麼此時若能將這些「政策性貸款補貼息」的龐大預算做其他更有效益的應用，調整為其他更具實質性的弱勢補助方案，或許對於整體市場的健全性才會更佳有利。
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