一個高雄市房仲的部落格

面積之正確性：一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或少數不肖仲介在受理房屋時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。

房屋是否有缺失：看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。

簽約：訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。

稅費問題：訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。

付款方式：付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款：

簽約時付一部分價款。
出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之代書或律師時，再交付一部分價款。
繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交尾款。

定型化契約：委託仲介公司代售時，由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部於八十六年六月十四日頒布的「房地產委託銷售契約書範本」（內政部八十七年八月十九日函修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽訂契約書時，一定要詳細閱讀，並瞭解契約內容，以資慎重。

簽約注意事項
階段一:簽約

買賣雙方價錢談好後，即進入簽約階段。

賣方應準備
土地及建物所有權狀正本。
地價稅單與房屋稅單。
身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。
印鑑證明一份。
印鑑章。
買方應準備
身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本二份。
私章 。
買方應注意
一、審核當事人資格-應核對身分證與權狀所有權人是否為同一人，若不是同一人，應檢具授權書以確認是否有代理權。

二、審核產權-確認權狀上的門牌與看屋標的相同。包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容，並應調閱簽約十二小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其他特別約定事項。

三、核對面積、持分。

四、確認總價款與付款流程。

以買方必須向銀行貸款(七成)為例：

項目 金額 時間
簽約款 總價款10% 簽約時。
備證款 總價款10% 雙方約定日期，賣方備齊文件同時。
完稅款 總價款10% 土地增值稅、契稅稅單核發，經代書通知三日內，雙方並應同時繳納稅款。
交屋款 總價款70% 買方貸款核准後，由銀行直接撥入賣方帳戶或由買方交賣方，完成房屋點交。

五、稅費負擔

一般買賣標的物應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納；前開稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔之。

六、交屋日期

應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

七、租賃排除

八、附贈品

九、違約罰責

十、履約保證

買賣雙方應同意共同支付履約保證費用。

買賣雙方應注意
◎契約文字要明確，若有增刪時，雙方應於增刪處蓋章。

◎契約若有兩頁以上，要裝訂成冊，並且在紙張接縫的地方，雙方加蓋騎縫章。

◎不要將印鑑章與印鑑證明交給他人保管。

◎如須交付印鑑證明，可在空白處註明用途，以免被冒用。

階段二:備證
備證就是買賣雙方將報稅、過戶等證明文件交付承辦代書，並由代書在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方就要支付第二期款。

有關備證用印流程及注意事項如下：
備齊證件：印鑑章
　　　　 印鑑證明二份(六個月內)
　　　　 戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份

由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。 　　
若買方需要辦理銀行貸款也必須在此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行貸款作業程序：約需2~3週。

注意事項：
應備之證件是否齊備。
請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符。
交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書簽收以免爭議。

階段三:完稅
完稅時應注意事項

稅單核發後，即由承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅，完成稅款繳交後，買方在這個時候給付第三期款之程序。

買方應備齊證件及款項：
印鑑章。　　　　
交付賣方完稅款 。　　　　
為了保障賣方權益，會要求買方簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書，承辦代書即著手進行過戶及設定他項權利，而於交屋時於買方交付尾款以後再將該本票交還買方。

階段四:交屋
交屋時應注意事項

買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交方式最好是現場點交以避免事後的產生糾紛，點交之內容應與不動產買賣契約書中所列各項相同。
交屋流程
承辦代書到地政機關領取過戶完成的新權狀，並且聯繫買賣雙方交屋、以及 交尾款的時間。
完成現場點交。
代書退回原先買方交付的保證本票。
賣方交給買方房屋鑰匙、住戶規約等原本屬於房屋之物品。
注意事項
最好買賣雙方一同現場點交，買方需詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
尾款交付的方式
如果賣方房貸已繳完，無貸款時：
由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後，約同買賣雙方辦理交屋手續。再約定時間到買方承貸銀行辦理撥款，完成交付尾款給賣方的程序，最後才到房屋現場完成房屋點交手續。

如果賣方還有貸款沒還完時：
由承辦代書在產權過戶、並辦妥買方的銀行貸款抵押權設定後，由買方銀行進行代償作業，也就是說，買方交付賣方的款項，要先交給賣方的銀行，清償賣方所積欠的貸款，隨後就可取得清償證明，代書就可辦理賣方原抵押權塗銷登記，然後通知買賣雙方交屋。

<一>付訂：
即買方交付訂金予賣方，賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣上又可分為小訂與大訂，小訂約為數萬元不等；大訂約為買賣價金的3～5%左右，可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買賣契約的時間與地點，以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請代書提供。內政部規定買方依法有3天以上的契約審閱權。

<二>簽約：
買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書，簽約時買方須支付部分價金予賣方，習慣上價金的支付分為四次給付，即 1.簽約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款，貸款金額通常視為尾於交屋時給付，其餘自備款部分則分別在前三次給付，各次給付金額於簽約時由雙方約定。
簽約時買方須備證件及款項：印章、身份證、簽約款。
簽約時賣方須備證件：印章、身份證（或授權書、被授權人身
分證）、土地、建物權狀正本。

<三>用印：
代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書類，須由買賣雙方簽名並蓋印鑑章，買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書，雙方並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約（公契）、登記申請書上蓋好印鑑章的手續，稱為用印。買方支付第二次價金予賣方。
用印時買方須備證件及款項：印章、身政份影本、預繳規費2至3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單）;土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。若買方需貸款，應於用印同時決定貸款銀行，由代書整理貸款資料後送件，銀行收件：審查、估價. 對保、用印（約2至3星期）。
用印時賣方須備證件：印鑑章、印鑑證明2份（6個月內〉、戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。

<四>完稅：
完稅是產權移轉過程中的一個流程，稅捐機關針對代書申請移轉的不動產開立應課徵的各項稅費單據須由買賣雙方繳納稅款完稅後，地政機關必須檢視所附各項完稅單據，始能核准並完成移轉登記。
賣方應繳稅費：土地增值稅，賣出後次年應申報財產交易所得稅，賣方不動產若有抵押權設定時，需負擔塗銷登記費，若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時買方支付第三次價金予賣方。
買方應繳稅費：契稅、印花稅、代書費、登記規費。

<五>交屋：
房屋及土地產權過戶至買方名下後，由買方支付賣方價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶，賣方點交房屋、交付鑰匙予買方，買賣完成。
雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅。
上述稅費由代書按實計算並詳列細目後，由雙方結算負擔。

一、稅：

　　　（一）土地增值稅：由賣方負擔，國稅局收的。

　　 （二）契稅：由買方負擔，國稅局收的，約房屋現值之６％。

　　　（三）印花稅：買方負擔，地政機關收的，為土地及房屋現值之千分之ㄧ。

二、費：

　　　（一）貸款設定塗銷費：賣方負擔，代書收的。

　　　（二）貸款設定費：買方負擔，代書收的。

　　　（三）登記規費：買方負擔，地政機關收的，為土地及房屋現值之千分之ㄧ。

　　　（四）保險費：買方負擔，有貸款時須投保火險及地震險，貸款銀行幫保險公司收的，逐年繳納。

　　　（五）代書費：買方負擔，代書收的，一般是依權狀張數計算，代書公會有收費標準。

　　　（六）仲介費：賣方３～４％，買方１～２％不等仲介公司收的。

　　　（七）鑑界費：土地買賣之賣方負擔，地政機關收的。

　　　（八）契約簽約費：買賣雙方各一仟元，代書收的。

　　　（九）貸款手續費：買方負擔，銀行收的。